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Restituzione del doppio della caparra. Vendita di un immobile dichiarato incommerciabile: rimedio dell’art. 1385, comma 2 c.c.
In data XXX, per il tramite dell’Agenzia il ricorrente ha sottoscritto una proposta di acquisto per l’immobile di proprietà dei resistenti
La proposta è stata accettata dai venditori, con impegno a stipulare il definitivo entro e non oltre il XXX e con relativo incasso dell’assegno versato.
I venditori hanno chiesto ed ottenuto una proroga per sanare alcune difformità riscontrate, per le quali sarebbe occorso il deposito di una domanda di sanatoria edilizia da parte dei venditori.
A questo punto l’acquirente si è rivolto ad un professionista, il quale si è accorto delle GRAVI difformità sia catastali che di distribuzione interna degli ambienti dell’immobile promesso in vendita, le quali se non sanate avrebbero impedito il corretto trasferimento del bene.
Successivamente nessuno si è presentato dal notaio per il trasferimento del bene.
Per tale motivo l’acquirente ha chiesto di accertare e dichiarare legittimo il recesso esercitato in riferimento al contratto preliminare stipulato coi resistenti per inadempimento grave e, comunque, di non scarsa importanza di questi ultimi e condannare, per l’effetto, i resistenti al pagamento, in suo favore, della somma di Euro XXX, pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre agli interessi dal dì del versamento dei denari sino al saldo.
Con vittoria di spese e compensi di lite.
In caso di contratto preliminare di compravendita, quando si verifica la mancata sanatoria ovvero la mancata produzione della documentazione relativa alla sanatoria dell’immobile– in pendenza del termine per la stipula del contratto definitivo – deve ritenersi integrato l’inadempimento del promittente venditore, giustificando così il recesso del promissario acquirente. Trovando applicazione l’art. 1385 c.c. secondo comma, si determina l’obbligo in capo al promittente venditore della restituzione del doppio della caparra al promissario acquirente.
La risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell’art. 1454 c.c., non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell’art. 1385 c.c., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di accertare che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte adempiente provare anche il danno nell'”an” e nel “quantum debeatur” (Cass. civ. n. 2999/2012).
Ed è pacifico che il mancato perfezionarsi del contratto di trasferimento dell’immobile, atteso il gran lasso di tempo concesso ed i numerosi solleciti, dovrà essere imputato ai venditori ed il loro contegno da qualificarsi come di “non scarsa rilevanza”.
Ad abundantiam: Cass. sentenza 23 giugno 2021 n. 17969: “Esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c.”: “L’esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. determina lo scioglimento del vincolo contrattuale, radica la pretesa restitutoria quantificata forfettariamente in relazione all’oggetto della caparra confirmatoria e presuppone un inadempimento della controparte verificatosi anteriormente al recesso”.
Il Giudice ha stabilito che “In base all’istruttoria emerge in modo chiaro che sono stati i Signori XXX a rendersi inadempienti al contatto, avendo promesso in vendita un immobile viziato da gravi difformità che lo rendevano incommerciabile e non avendo mai provveduto alla presentazione della pratica di sanatoria presso il competente Comune o comunque non avendo mai consegnato al promittente acquirente tale documentazione necessaria a giungere al rogito definitivo; è provato inoltre che essi, nonostante ciò, hanno riscosso e trattenuto la caparra confirmatoria.
Quanto alla qualificazione dell’accordo intercorso tra le parti, si può rilevare che, qualora la proposta contenga tutti gli elementi necessari all’accordo, ossia l’indicazione delle parti, del bene promesso in vendita e del prezzo, al momento della accettazione da parte del promittente venditore, si perfeziona un valido contratto da cui discendono effetti obbligatori dai quali nascono obbligazioni reciproche tra le parti.
In ragione di tutto quanto sopra, risulta dunque del tutto giustificato il recesso dal contratto del Signor XXX a causa del grave inadempimento dei convenuti Signori XXX.
Vi è quindi il diritto per l’attore ad ottenere dai convenuti la restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
I Signori XXX dovranno pertanto essere condannati al pagamento in favore del Signor XXX del doppio della caparra confirmatoria per un importo pari di € XX cui, stante la competenza per valore di questo Giudice, devono essere aggiunti gli interessi moratori dalla domanda al saldo.