responsabilità contrattuale avv. Giovanni Longo Pisa
In tema di risarcimento del danno contrattuale, al fine di determinare il “dies a quo” di decorrenza della prescrizione occorre verificare il momento in cui si sia prodotto, nella sfera patrimoniale del creditore, il pregiudizio causato dal colpevole inadempimento del debitore
I signori YYY volevano acquistare un immobile di proprietà di XXX.
Nella fase pre-contrattuale era emerso però che l’immobile in questione risultava gravato da una ipoteca volontaria iscritta in favore della I.F.I.P. Immobiliare Spa
I promissari venditori rassicurarono però le potenziali acquirenti che l’ipoteca era in corso di cancellazione, in quanto il debito era stato estinto, ma al momento dell’atto non erano ancora riusciti a realizzare la “mera” formalità della cancellazione dell’ipoteca, essendo il mutuo contratto supportato anche da effetti cambiari ipotecari che erano stati, a loro dire, interamente saldati, ma che non erano stati loro ancora restituiti.
A conferma di quanto precedentemente dichiarato, parte venditrice ha ribadito e trasfuso nell’atto di compravendita che la proprietà “garantisce espressamente la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità, la regolarità edilizia ed urbanistica la libertà da ipoteche, ad eccezione dell’ipoteca a favore della I.F.I.P. Immobiliare Spa, in corso di cancellazione, nonché la libertà da diritti di prelazione od altri vincoli pregiudizievoli…” (doc. 1).
Parte YYY ha quindi acquistato l’immobile in questione, rassicurata dalle confortanti parole dei sig. XXX e trasfuse nell’atto di compravendita, ovvero che l’immobile fosse libero da ipoteche ad eccezione di quella in favore della I.F.I.P., IN CORSO DI CANCELLAZIONE.
Evidentemente parte venditrice – non solo al momento del presunto, ma ancora indimostrato pagamento, ma neppure successivamente alla stipula dell’atto di compravendita – non è riuscita ad entrare in possesso di tutti gli effetti cambiari che aveva rilasciato originariamente alla I.F.I.P.
Quindi tecnicamente l’ipoteca non è mai stata cancellata e successivamente alla vendita, altre società finanziarie cessionarie degli effetti cambiari ipotecari ancora in circolazione, hanno agito giudizialmente nei confronti di YYY e nuove proprietarie dell’immobile per ottenere il pagamento delle somme portate dagli effetti.
YYY, sono state costrette a pagare la somma del credito preteso dalla società procedente.
Da parte loro i venditori, i quali avevano dichiarato nell’atto di compravendita, di cedere l’immobile libero da ipoteche e che a breve l’unica trascrizione pregiudizievole (a favore della I.F.I.P.) sarebbe stata cancellata a loro cura ed onere, non hanno fatto alcunché; di tutta evidenza quindi la loro responsabilità per le mendaci dichiarazioni rese dai convenuti e per non essersi attivati per pretendere la restituzione degli effetti cambiari.
Per tale motivo YYY hanno citato in giudizio i venditori chiedendo di essere tenute indenni da tutti i danni patiti, consistenti nell’aver dovuto pagare delle somme di denaro per estinguere i debiti contratti dagli appellanti, sulla base degli effetti cambiari ancora circolanti ed in possesso delle varie società finanziarie, titoli mai recuperati, per esclusivo fatto e colpa dei convenuti.
Il Giudice di prime cure dopo un’ampia, quanto esaustiva, discussione e scambio di memorie e documenti ha emesso l’ordinanza oggi impugnata, con la quale ha previamente esaminato e verificato la responsabilità dei convenuti per la mancata cancellazione dell’ipoteca volontaria e per non aver provveduto a pretendere la restituzione delle cambiali rilasciate a suo tempo in favore della I.F.I.P.
Il Giudice ha individuato la pretesa come domanda di risarcimento dei danni per inadempimento da parte dei venditori, dell’obbligo contrattualmente assunto, di cancellazione dell’ipoteca richiamata nell’atto di compravendita.
Il Giudice ha ravvisato l’operatività delle regole relative all’azione di risarcimento del danno contrattuale, determinando il dies a quo di decorrenza della prescrizione nel momento in cui si è prodotto nella sfera patrimoniale del creditore, il pregiudizio causato dal colpevole inadempimento del debitore (cfr. Cass. 5504/12).
Sempre secondo il Tribunale di Pisa, il pregiudizio è stato provato e individuato in un preciso momento, ovvero con i pagamenti eseguiti in favore delle cessionarie degli effetti cambiari in data XXX e in data XXX, pertanto nessuna prescrizione si è prodotta alla data del deposito del ricorso.
Il Giudice ha ancora evidenziato come nel contratto è scritto che la parte venditrice garantisce espressamente la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità…la libertà da ipoteche ad eccezione dell’ipoteca a favore della I.F.I.P. Immobiliare Spa in corso di cancellazione.
“Ricorre quindi la responsabilità dei resistenti per la mancata cancellazione della ipoteca de qua e per il fatto di non aver ottenuto, al momento del pagamento alla I.F.I.P., la restituzione degli effetti cambiari rilasciati a garanzia del debito”.
Per tale motivo ha condannato gli odierni XXX a corrispondere alle acquirenti la somma di € XXX, oltre alle spese di lite.
Secondo la oramai consolidata giurisprudenza (Cass. civ. Sez. II, 04-03-2003, n. 3185) “La buona fede nell’esecuzione del contratto si sostanzia, tra l’altro, in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere extracontrattuale del neminem laedere, trovando tale impegno solidaristico il suo limite precipuo unicamente nell’interesse proprio del soggetto, tenuto, pertanto, al compimento di tutti gli atti giuridici e/o materiali che si rendano necessari alla salvaguardia dell’interesse della controparte nella misura in cui essi non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico (nell’affermare il principio di diritto che precede, la suprema corte ha così cassato la decisione del giudice di merito che aveva escluso ogni violazione di obblighi, contrattuali e di comportamento secondo buona fede, nella mancata, tempestiva cancellazione ipotecaria da parte del promettente venditore di un immobile che tale cancellazione si era obbligato a compiere”).
I sigg.ri XXX hanno impugnato l’ordinanza emessa ai sensi dell’art. 702 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE DELLA CORTE DI APPELLO
Nel merito l’appello si appalesa infondato.
I due motivi di gravame, strettamente connessi, possono essere trattati unitariamente e sono privi di pregio.
Non può, in vero, sostenersi, come ha fatto la difesa appellante, che il contratto di compravendita stipulato dalle parti in causa non contenesse l’obbligo a carico dei venditori di provvedere alla cancellazione della formalità ipotecaria iscritta a favore della IFIP Immobiliare spa, che le parti davano atto gravare ancora sull’immobile.
I venditori avevano, infatti, assicurato alle controparti, che la stessa era in via di cancellazione e della circostanza era dato atto espressamente nel contratto.
In tal modo i XXX avevano comunicato inequivocabilmente alle acquirenti che si stavano adoperando attivamente per l’eliminazione di tale iscrizione, assumendone quindi implicitamente l’obbligo relativo.
Il fatto poi che le acquirenti, opponendosi all’esecuzione compiuta nei loro confronti da coloro che erano in possesso degli effetti cambiari, avessero speso le argomentazioni difensive dei XXX, che avevano sostenuto di aver saldato il debito garantito dall’ipoteca, non riuscendo però a rientrare in possesso di tutti gli effetti cambiari rilasciati, stante il fallimento della società creditrice, non incide per nulla sull’obbligo contrattuale che i XXX avevano assunto nei confronti delle loro aventi causa.
Non è contestato che le acquirenti, per effetto della mancata cancellazione dell’ipoteca, furono destinatarie di un’azione esecutiva da parte dei soggetti che detenevano ancora gli effetti cambiari – a detta degli appellanti, non riconsegnati ai XXX dalla società creditrice – e che, per evitare che il loro bene fosse aggredito in via esecutiva, furono costrette a pagare ai creditori procedenti l’importo complessivo di € XXX in due momenti: il primo pagamento, in data 1/6/2004 e il secondo, di XX in data 13/3/2006.
Quanto all’eccezione di prescrizione reiterata in questa sede, la stessa deve essere rigettata con le stesse argomentazioni svolte dal giudice di primo grado che si è correttamente adeguato all’insegnamento della S.C., dal quale questa Corte non intende discostarsi, secondo il quale “In tema di risarcimento del danno contrattuale, al fine di determinare il “dies a quo” di decorrenza della prescrizione occorre verificare il momento in cui si sia prodotto, nella sfera patrimoniale del creditore, il pregiudizio causato dal colpevole inadempimento del debitore.” (Cass.n. 5504/2012 e nel medesimo senso vedi anche Cass.n. 1889 /2018).
Al rigetto dell’appello consegue l’integrale conferma dell’ordinanza gravata.