Mutuo nullo se la banca ha finanziato oltre l’80% del valore dell’immobile.
Mutuo nullo se la banca ha finanziato oltre l’80% del valore dell’immobile.
Il valore finanziabile è pari all’80% del valore del bene ipotecato e può giungere al 100% solo se vengano fornite garanzie integrative, quali, fideiussioni bancarie, assicurative, fideiussione di consorzi, cessioni di crediti pubblici ecc.
Può capitare che la Banca presti denaro ben oltre il limite consentito dalla legge, ma che il consumatore poi trovi difficoltà nel riuscire a restituire il prestito.
L’attuale normativa, così come dettagliata dal Comitato Interministeriale per il Credito e Risparmio (CICR), stabilisce infatti che l’istituto di credito non possa finanziare l’intero valore dell’immobile: può farlo fino a massimo l’80% del prezzo. Questo, in pratica, significa che se un appartamento costa 100mila euro, la banca ve ne può dare solo 80mila. Se ve ne dà di più l’intero mutuo è nullo e si può mettere in discussione la stessa restituzione delle somme prestate.
Da ciò deriva la nullità ex art. 1418 c.c. del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità dell’80% di cui all’art. 38 Tub. Divieto di conversione da mutuo fondiario ad ipotecario in mancanza di espressa istanza di conversione ex art. 1424 c.c. Questi i principi emersi dalla sentenza n. 872/2020 pronunciata dalla Corte di Appello di Torino (sotto allegata).
Le conseguenze della nullità del mutuo fondiario
La sentenza, pur aderendo all’indirizzo giurisprudenziale maggioritario, secondo cui il credito fondiario, che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e montante del mutuo concesso fissato dalla normativa di cui all’art. 38 TUB, è nullo perché in violazione di norme imperative, appare rivoluzionaria in quanto non si limita ad aderire al principio maggioritario, ma va oltre e cioè affronta il problema delle conseguenze connesse a tale declaratoria di nullità, arrivando a statuire che i mutuatari devono vedersi restituire tutti gli interessi versati senza maggiorazione di interessi.
In sostanza la conseguenza della sanzione della nullità del contratto di mutuo che viola il limite di cui all’art. 38 TUB comporta che i mutuatari dovranno rimborsare la banca del solo capitale ricevuto in muto senza interessi, per cui la nullità sarà assoluta e il prestito sarà gratuito.
Nel caso di specie avendo gli appellanti quantificato gli interessi versati fino alla data della domanda, hanno avuto il riconoscimento della restituzione di tutti gli interessi versati fino alla domanda giudiziaria con rivalutazione degli interessi legali dalla domanda al saldo.
La decisione
I giudici della prima sezione della Corte di Appello, nella sentenza in oggetto espressamente sanciscono: “Il mutuo fondiario di cui è causa è nullo, perché la deroga all’art. 38 TUB posta dalle condizioni generali allegate al rogito e denominate Mutuo Casa 95 è incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all’autonomia privata in ragione dell’interesse tutelato, volto – tra gli altri – a regolare il quantum della prestazione creditizia.
Non può operarsi nel presente giudizio conversione ex art. 1424 c.c in mutuo ipotecario comune, non avendo la banca formulato espressa e tempestiva istanza di conversione (Cass. SU n. 26242/2014; Cass n. 17905/2018 e, con specifico riferimento della declaratoria di nullità del mutuo ipotecario per superamento del limite di finanziabilità, Cass. Ordinanza 24 settembre 2018 n. 22466).
Ulteriore principio importante espresso dalla sentenza in oggetto è quello secondo cui se la parte convocata in mediazione non si presenta e non adduce un giustificato motivo, rappresenti comportamento censurabile con la sanzione del versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per entrambi i gradi di giudizio.
Fonte:Mutuo fondiario nullo: niente interessi (www.StudioCataldi.it)