Opera abusiva senza il rispetto delle distanze: demolizione.

Costruzione di un’opera abusiva senza il rispetto delle distanze: conseguenze:

abusi-edilizi-demolizione-casa

demolizione.

Può capitare che di punto in bianco nel proprio giardino “spunti” un terrazzo, eretto dal vicino di casa a propria insaputa, senza aver mai dato il consenso a tale costruzione.

Già in sede possessoria il Tribunale ha stabilito che “il cortile e la chiostra, … sono di proprietà esclusiva dei sigg.ri XXX”…“su tali beni i ricorrenti abbiano esercitato un possesso ultrannuale, oltreché continuo e non interrotto”. “E’ pacifico che i resistenti abbiano ricavato nell’aprile 2012, da una preesistente finestra posta sul muro condominiale, una porta finestra ed abbiano altresì costruito il balcone raffigurato nelle foto”.

“Poiché il cortile è di proprietà esclusiva e non condominiale, non opera la disciplina dell’art. 1102 c.c. piuttosto da un lato il proprietario del cortile è obbligato a rispettare le aperture esistenti, dall’altro i proprietari delle singole unità immobiliari non possono creare vedute né altre servitù e devono rispettare le norme sulle distanze legali tra proprietà confinanti (Cass. 101/84, Cass. 4605/81, Cass. 3721/78)”.

Il Giudice ha ravvisato quindi un “aggravamento ai sensi dell’art. 1067 c.c. della servitù di veduta già esistente, posto che alla originaria finestra si è sostituito un balcone che ha modificato in termini qualitativi e quantitativi la possibilità di inspicere ed di prospicere in alienum (cfr. Cass. 3379/81: “costituisce aggravamento della servitù di veduta, non consentito dall’art. 1067 c.c. l’ampliamento di aperture esistenti, in guisa da rendere più agevole l’inspicere ed il prospicere alienum, con corrispondente maggiore aggravio per il fondo servente, il cui proprietario è legittimato all’azione di manutenzione che tende, appunto a conservare lo stato attuale del possesso e, quindi, a respingere ogni limitazione che – normalmente attraverso la modificazione dello stato dei luoghi – implichi un diverso modo di essere del possesso e del suo esercizio”; “ogni apprezzabile accrescimento dell’altrui concreta possibilità di inspicere e prospicere su un terreno contiguo all’abitazione ed adibito prevalentemente allo svolgimento dell’attività famigliare concreta di per sé una turbativa del possesso dell’avente diritto, in quanto determina una maggiore invadenza altrui nella sfera della vita domestica e, pertanto, legittima all’azione di manutenzione nei confronti dell’autore del comportamento attraverso il quale detto accrescimento è stato realizzato”. Il Tribunale di Pisa continua: “…non vi è prova di un consenso scritto (ma nemmeno verbale) prestato dagli odierni ricorrenti alla costruzione del balcone per cui è causa, non potendo certo assumere tale valore il mero silenzio serbato dai ricorrenti alla lettera consegnata loro dal sig. Pacini e contenente il progetto di costruzione del terrazzo.

Per tale motivo il Giudice, con ordinanza del 24.4.13 ha ordinato “la riduzione in pristino dei luoghi, attraverso la demolizione della porta finestra e del balcone per cui è causa ed il rifacimento della finestra in precedenza ivi presente” .

E’ seguita la fase di merito, con espltamento di una C.T.U., la quale ha stabilito in maniera inequivoca che “La distanza tra il balcone oggetto di causa e la proprietà degli attori, identificata dalla sua proiezione in quanto a quota più bassa, è stata misurata in 71 cm, rectius 61 cm..

Per tale motivo, il Tribunale con sent. 910/2021 ha statuito: “i convenuti hanno quindi agito senza titolo per poter modificare lo stato del luogo, posto che i soggetti interessati – attori in causa – non hanno espresso il consenso alla realizzazione dell’opera lesiva, con consegunete nullità della relativa delibera assembleare che ha autorizzato l’intervento. Il manufatto realizzato dai convenuti è illegittimo. La relazione di consulenza tecnica ha evidenziato che per la realizzazione del balcone non sono state rispettate le distanze richieste : “la distanza tra il balcone oggetto di causa e la proprietà degli attori, identificata dalla sua proiezione in quant a quota più bassa, è stata misurata in 61 cm.” – inferiore a quella di un metro e mezzo richiesta dall’art. 905 c.c. Inoltre il consulente ha osservato che la veduta aperta dai convenuti sul fondo degli attori è diretta da ogni punto della sua superficie, con evidente aggravio del fondo servente della preesistente servitù.

Non ha pregio l’argomento della non applicabilità dell’art. 873 c.c. al condominio; la giurisprudenza citata dai convenuti è inconferente al caso di specie, riguardando, in particolare, gli impianti, le tubazioni e le strtture che, per la speciale conformazione del condominio (proprietà indivisa per piani o porzioni di piano) di regola non possono rispettqare le distanze; per cui la legge prevede una esenzione dai correlati limiti ove il ripetto delle distqanze non sia compatibile con la struttura del condominio stesso. Nel caso di specie, invece, bene potevano e anzi avrebbero dovuto essere osservate le norma sulle distanze – ciò che in effetti è avvenuto sino alla illegittima realizzazione della terrazza. Né merita accoglimento la tesi della applicabilità della norma solo in caso di edifici in tutto prospiecineti, come evidenziato anche dal ctu. La soluzione proposta dal consulente (eventuale schermatura per impedire e limitare la veduta del nuovo balcone), non appare satisfattiva poiché, da un lato, non è idonea a ripristinare le distanze legali; dall’altro non appare sufficiente per ripristinare gli attori nel pieno godimento del lastrico solare di loro proprietà esclusiva. I convenuti dovranno quindi procedere alla demolizione. Venendo alla richiesta di risarcimento la giurisprudenza ha affermato che l’esercizio di un diritto reale in forma abusiva, perché insussitente, determina una limitazione automatica del diritto di godimento dell’altrui proprietà, tale da poter configurare l’esistenza di un danno in re ipsa che, come tale, non necessita di una specifica attività probatori. La liquidazione può essere effettuata in via equitativa”

In casi analoghi sempre il Trib. di Pisa sent. n. 40/18 ha stabilito che “sono vedute quando – indipendentemente dalla funzione primaria del manufatto – risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche  di fatti, anche l’esercizio della “prospectio” ed “inspectio” su o verso il fondo del vicino (Cass. sez. 2, sent. n. 499 del 13.1.2006 (rv. 585768-01). … rispetto delle distanze fissate nell’art. 905 c.c. quando sia idonea, per ubicazione, consistenza e struttura, a consentire l’affaccio sul fondo vicino (Cass. sez. 2, n. 25188 del 15.10.2008 (rv. 605463-01). L’art. 905, comma 2 c.c. testualmente prevede che “non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere”.

trib. pisa sent. 910 2021